二手房价格为何下降？年末翘尾行情会出现吗？

• 2021-10-20 16:23:14 来源：四海网综合

在信贷政策从紧、调控持续加码的背景下，9月份，全国房地产市场整体继续下行，呈量价齐跌态势。

国家统计局20日发布2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况的统计数据。数据显示，房价上涨的城市数量再创新低。其中，新房价格环比上涨的城市数量由上月46个下降至27个，连续4个月减少;二手房环比上涨的城市数量继上月由41个下降至27个后，再次下降至17个。

从销售规模来看，自7月起，全国房地产单月销售面积以及销售金额均呈下降态势，9月虽降幅有所放缓，但仍维持在两位数。其中，9月份商品房销售额为15748亿元，较去年同期下降约15.8%;销售面积16139万平方米，较去年同期下降约13.17%。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖18日在国新办新闻发布会上称，今年以来，通过完善房地产市场的长效机制，抑制不合理需求，推动刚性需求平稳释放，限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张，房地产市场总体上趋于平稳，房地产投资、销售和房价逐步趋于稳定。

各线城市新房和二手房价格环比持平或下降

从房价来看，9月份一二三线城市新房和二手房销售价格环比均呈持平或下降趋势。

在新房方面，各线城市价格环比涨幅均较上月收窄。

第一财经记者注意到，9月份，即便是房价涨幅排名靠前的城市，如西安和银川等，其环比涨幅也维持在相对较低的区间，为0.6%。

具体来看，一线城市新房价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中，北京环比由上月上涨0.2%转为持平;广州下降0.1%，与上月相同;上海和深圳均上涨0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。

二线城市新房价格同样从上月环比上涨0.2%转为持平，而三线城市新房价格则由上月环比持平转为下降0.2%。其中，三四线城市新房房价指数数据，是自2020年3月份以来首次下跌。以出台“限跌令”的唐山为例，新房价格以持续三个月环比下跌，9月份，下跌幅度再次扩大，为0.8%。

易居研究院智库中心总监严跃进称，后续要高度重视此类数据走势，明确认识到当前房价的矛盾，警惕房价从“过热”转为“过冷”的风险。

二手房方面，其房价走势和新房一致，不过回落趋势更明显。

数据显示，在连续16个月房价上涨的基础上，8月份二手房价格涨幅首次归零，而9月份则由持平转为下跌。9月份，在70城中，已有3/4的城市出现了房价下降现象。

其中，受二手房参考价政策和信贷政策管控的渐现成效，一线城市出现自去年3月份以来首次下降。9月份，二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳则出现环比连续5个月下降，本月下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

二三线城市二手房价格环比也出现不同程度的下降。其中，二线城市价格由上月持平转为下降0.1%，三线城市二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

之所以二手房价格指数回调更明显，主要在于房贷紧缩现象主要出现在二手房市场。下半年以来，广州、苏州、南京、杭州等多个热点城市陆续上调房贷利率，部分地区部分银行房贷额度紧张、放款周期拉长，甚至，多地银行已出现二手房停贷现象。

与此同时，建立二手房成交参考价发布机制的城市数量也在增多。据不完全统计，截至目前，至少已有深圳、东莞、成都等12城先后出台二手房指导价控制市场热度。

楼市的低迷也体现在成交量上。以一线城市为例，克而瑞数据显示，9月份，一线城市总成交为250万平方米，同环比分别下降35%和22%。其中，深圳9月虽迎来了供应放量，但受二手房指导价政策影响改善换房客户锐减，成交表现同环比回落。上海和北京则受制于新增供应规模不足，受制约下购房需求难以充分释放，成交面积同比分别降27%和44%。

严跃进称，今年以来，楼市热度呈“先扬后抑”。而根据市场化属性更强、具有先导性意义的二手房市场的萧条情况来看，楼市已进入较为明显的降温周期。

年末翘尾行情会出现吗

有分析人士称，伴随下半年以来，全国房地产市场持续降温，多个热点城市成交同比转降，受此影响，四季度热点城市政策加码的频次将显著低于三季度，甚至会出现政策空窗期。

三季度以来，全国房价整体下跌与房地产调控、信贷政策趋紧态势密切相关。中原地产数据显示，9月单月全国房地产调控累积62次，叠加1-8月的420次，2021年房地产调控次数刷新历史同期记录，达482次。

9月末至今，央行三次在重要金融会议中提及“房地产”行业，向市场传递稳定信号。日前，针对房贷问题，央行金融市场司司长邹澜表示，从数据上看，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

在地方政府层面，近期，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行开始下调房贷利率。

此外，已有至少包括鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安庆在内的15个城市发布 “限跌令”，以维稳市场预期、防止房价暴跌。

中国房地产数据研究中心执行院长陈晟对第一财经表示，当前，楼市调控的定力仍然很足，部分城市的边际放松并不足以改变“房住不炒”的主基调;而信贷政策的放宽，在短期内，也难以调整下行的市场预期。

9月份以来，受融资端收紧、从销售端获得回款压力增加等影响，房企“降价促销”的现象在一些城市和区域逐渐增多。国庆期间，之前热度较高的长三角城市如南京、苏州等地，也相继出现了88折、85折的特价房。但综合多家市场机构的成交数据来看，此类“以价换量”的策略效用有限，楼市需求仍较为低迷。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，随着房地产调控抑制市场的影响逐渐出现，三季度楼市的拐点已然出现，而在四季度，继续下调或将成为楼市趋势。

标签： 二手房价格为何下降 楼市热度 房地产市场 长效机制

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